管理者管理

1. 「役員のなり手がいない」という問題の究極の解決策は？

管理者管理という方法があります。
これは以前から行われていた方法ではありますが、マンションの高齢化や高賃貸化を背景として、近年あらためて論議されている方法で、本来区分所有者が全員で行うべき共用部分などの管理について、特定の者に権限を与えて円滑かつ効率的に行うための制度です。

2.管理者とは何をする人でしょうか

管理者とは建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）の第25条と第26条に、マンションの共用部分や敷地・附属施設を保存し、集会の決議を実行し、又は規約で定めた行為を行い、これらの職務に関して区分所有者を代理する者であり、規約に別段定めがない限り、区分所有者の集会の決議で選任される、と定められています。
通常は管理規約で理事長＝管理者と定められていますが、管理者は区分所有者である必要はなく、自然人でも法人でも構わないので、管理会社やマンション管理士等が管理者になることができます。

3.管理者管理のメリットとデメリット

管理者管理は、管理者である第三者に大きな権限が集まるため、効率よく管理が行える半面、十分なチェック機能が働かなくなる恐れがあります。
また、管理組合の財産保護という面でも、管理者は共用部分などの保存行為を自らの判断で行うことができるようになることから、過度の工事などによって財産を浪費させたり、管理者が金銭などの組合財産の保管業務を行う場合には、組合財産と管理者の財産が不分明になり、管理者の倒産などの場合に、組合財産が保護されない事態も生じ得ます。

4.検討すべきポイント

財団法人マンション管理センターが平成20年3月にまとめた「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」ではこの管理者管理方式について、次の３点に重点を置いて検討する必要があるとしています。
　（1）区分所有者、管理組合による管理者に対するチェック
　（2）管理者の適格性等
　（3）管理者に対する行為規制

5.当社では

マンション管理士の集団である当社は、この要件を最もクリアーしやすいものと考えています。
当社では、管理者管理方式を導入される場合には、第三者による監事機能の充実や管理者と理事長（理事会）との役割分担をお勧めしています。
また、管理者は基本的に金銭の出納などにはタッチするべきではないと考えています。
また管理業務を受託する場合には、自己取引にあたることから、透明性の確保が何よりも重要であり、競争原理の導入すべきであり、ここでも分離発注方式が公正な手法になります。