1.個人情報の取得について
当社は、適法かつ公正な手段によって個人情報を取得いたします。

2.個人情報の利用について
当社は、個人情報を取得の際に示した利用目的の範囲内で、業務の遂行上必要な限りにおいて利用いたします。

3.個人情報の第三者提供について
当社は、法令に定める場合を除き、個人情報を、事前に本人の同意を得ることなく第三者に提供しません。

4.個人情報の管理について
（1）当社は、個人情報の正確性を保ち、これを安全に管理します。
（2）当社は、個人情報の紛失、破壊、改ざん及び漏えいなどの防止に努め安全策を講じます。

5.組織・体制
当社は、個人情報の保護と適正な管理のための組織及び体制を整備し、適正な管理方法で運用するとともに、必要に応じた見直しと継続的改善に努めます。

6.お問い合わせ先
当社の個人情報の取扱いにつきましては、下記「お問合せ窓口」までご連絡下さいますようお願い申し上げます。
「お問合せ窓口」
電話：047-436-1661
受付：10：00～16：00(平日のみ)

　この著作では、「小規模マンション」が抱える一般的問題として次のように整理しています。

（1）建て方・販売の問題	①敷地	狭隘な敷地。
	②建物	共用施設（管理室、集会室など）が貧弱。
	③附属施設	附属施設（駐車場、駐輪場など）が貧弱。
	④分譲形態	分譲会社の倒産や「分譲時に設定された権利関係」に問題あり。
	⑤等価交換	「元地主である特定の区分所有者」と「その他の区分所有者」とのトラブル
（2）管理運営の問題	①組織形態	「管理組合がない」マンションや役員のなり手が少なく、理事会の維持が難しいケース。高経年マンションでの高齢化や高賃貸化の増加に起因する「管理組合の空洞化」。
	②管理体制	小規模マンションに相対的に多いと見られる自主管理マンションで一部の区分所有者に負担が集中する結果としての「自主管理疲れ」。
	③管理費用	割高な戸当たり負担額や財政難。
（3）コ ミュニ ティ・生 活の問 題	①コミュニティ形成	人数が少ないことによる「つきあいやすくもあり」「つきあいにくくもある」状態が管理に大きな影響を与える。
	②生活紛争	居住者の顔が見えやすいために、円満解決しやすい反面、かえってひどくこじれることもある
（4）維持保全の問題	①長期修繕計画と計画修繕（大規模修繕）	費用が割高になるため、建物の診断をしなかったり、長期修繕計画を策定しなかったりするため、計画修繕の実施に多くの問題を残す。

小規模マンションに固有の問題というのはそれほどありませんが、いずれの
問題も小規模マンションにおいてより深刻な形で現れやすいということがいえます。

最近大手のマンション管理会社が、採算が取れないとして小規模マンションの管理を辞退する傾向が如実に現れているようです。
某管理会社は○○戸以下のマンションの管理は受託しない、などと噂されています。

当社では小規模マンションを重要顧客と考えており、これらの問題を「コンサルティング」し、そのマンションの実情や将来像にあった形で、「自主管理マンションのサポート」「役員のなり手不足のサポート」「管理コストの透明化」「建物・設備の維持管理」「エリア共同管理」という手法を組み合わせながら、マンションの独自性を尊重しつつサポートします。

2.管理者とは何をする人でしょうか

管理者とは建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）の第25条と第26条に、マンションの共用部分や敷地・附属施設を保存し、集会の決議を実行し、又は規約で定めた行為を行い、これらの職務に関して区分所有者を代理する者であり、規約に別段定めがない限り、区分所有者の集会の決議で選任される、と定められています。
通常は管理規約で理事長＝管理者と定められていますが、管理者は区分所有者である必要はなく、自然人でも法人でも構わないので、管理会社やマンション管理士等が管理者になることができます。

3.管理者管理のメリットとデメリット

管理者管理は、管理者である第三者に大きな権限が集まるため、効率よく管理が行える半面、十分なチェック機能が働かなくなる恐れがあります。
また、管理組合の財産保護という面でも、管理者は共用部分などの保存行為を自らの判断で行うことができるようになることから、過度の工事などによって財産を浪費させたり、管理者が金銭などの組合財産の保管業務を行う場合には、組合財産と管理者の財産が不分明になり、管理者の倒産などの場合に、組合財産が保護されない事態も生じ得ます。

4.検討すべきポイント

財団法人マンション管理センターが平成20年3月にまとめた「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」ではこの管理者管理方式について、次の３点に重点を置いて検討する必要があるとしています。
　（1）区分所有者、管理組合による管理者に対するチェック
　（2）管理者の適格性等
　（3）管理者に対する行為規制

5.当社では

マンション管理士の集団である当社は、この要件を最もクリアーしやすいものと考えています。
当社では、管理者管理方式を導入される場合には、第三者による監事機能の充実や管理者と理事長（理事会）との役割分担をお勧めしています。
また、管理者は基本的に金銭の出納などにはタッチするべきではないと考えています。
また管理業務を受託する場合には、自己取引にあたることから、透明性の確保が何よりも重要であり、競争原理の導入すべきであり、ここでも分離発注方式が公正な手法になります。

1.マンションの現状

マンション居住者の高齢化、高賃貸化が進んできていますが、特に築年数が経過しているマンションほどその傾向が強いようです。
そういった中で、多数のマンションで顕著となっているのが管理組合の「役員のなり手がいない」という問題です。
特に自主管理マンションでは、特定の区分所有者が数年あるいは数十年にわたり交代で役員を務めてきたものの、「自主管理疲れ」をしており、高齢化ともあいまって何とかしなければという強い気持ちを抱いておられるようです。
また役員の負担を軽減できれば、新しい役員にも頼みやすくなるのではないかとの考えもあるようです。

2.管理会社の導入で解決できるでしょうか？

自主管理マンションでも管理会社の導入を考えているマンションは少なからずあり、管理会社に対する期待感は強いものがあります。
管理会社に業務を委託すれば、確かに事務作業は軽減されますが、マンションの方向付けや短期・長期の運営計画あるいは合意形成など、管理組合の頭脳となる業務については通常の管理会社に多くを期待するのは難しいといってよいでしょう。
普通の管理会社は言われたことしかしないと言っても差し支えありません。会社にもよりますが、フロントマンは一人当たり10数件から20件もの管理組合を担当し、土日は理事会等に忙殺され、平日はルーティン業務をこなすだけで精一杯、ゆっくり物を考える暇もないというのが実情です。また2～3年で担当が交代するので、それだけの愛着も持てない、むしろ、フロントマンが管理組合に愛着を抱こうものなら会社のためにならない、として交代させる会社すらあるようです。

3.当社では

当社では担当フロントマンとして、マンション所在地の近くに居住しているマンション管理士を選任しますので、フロントマンの継続性や業務のゆとりが確保されると同時に、管理組合運営業務にマンション管理士の専門的知識と経験を活かすことができるので、役員業務の負担軽減に貢献することができます。

4.他の手段はないのでしょうか

さらに、小規模マンションでは、事実上管理組合がなかったり、役員となる人材が大規模マンションと比べて一般的に不足していることから、管理組合がうまく機能していないマンションが多いという状況があります。
この場合には理事長派遣あるいは管理者管理方式が考えられます。

－自主管理はマンション管理の理想の姿です！－
－長い間ご自分達の力だけで管理してこられた事に敬意を表します！－

当社の処理は「原則方式」を採用しています。

これは管理費・修繕積立金を毎月管理組合名義の口座へ直接収納し、支払いもその口座から行う方式で、一切管理会社の口座を経由しない透明な会計システムです。
通常は管理組合が印鑑を保管し、当社が通帳をお預かりします。
また、月次の収支報告書や決算報告書も専用ソフトによりスピーディかつ正確に行います。

2.未収金の督促業務

当社は管理委託業務契約に基づき未収金の督促・回収を行います。
さらに必要ある場合には取るべき措置についてアドバイスするとともに、弁護士、司法書士等の専門家をご紹介いたします。

1.当社の技術管理体制
当社には、マンションの維持修繕の経験が豊富で一級建築士の資格を有する社員およびプロデューサーが数名おり、建物や設備の調査点検、大規模修繕のコンサルタント、長期修繕計画の策定などの業務を行っています。

2.地元業者への業務発注
建物の部分的な修繕や設備関係の維持管理に関する実際の業務は、営繕会社や給排水設備、電気設備、消防設備等の専門業者に委託することになりますが、エレベーターや特殊な設備を除き、当社ではできる限り実績のある地元の会社に業務を発注しています。
これによって機動性や適正な価格を確保しています。

3.大規模修繕
大規模修繕は多額の費用と長い時間を要する、マンションにとっての一大イベントであり、「建物の初期性能の維持・回復」「既存性能のアップ」という目的を持っています。
外壁等の大規模修繕は一般的に10～12年を周期として実施され、また30年前後経過したマンションでは給水管や排水管の更新工事や更生工事、エレベーターの交換工事なども必要になってきます。
この大規模修繕工事をいかに計画的にまたスムーズに実施するかが、管理組合運営上重要なポイントになり、また居住者の満足度にも大きな影響を与えます。
このような意義を有する大規模修繕にあたり、当社は管理会社として次のようなサービスを提供しています。

（１）管理委託契約に包括される業務	①工事計画前の 段階	・日常点検等の結果による劣化診断の提案
	②工事計画段階	・選定された仕様についての助言 －受託管理業務の仕様やコストに影響のある仕様変更かどうか －それ以外の業務の仕様やコストに影響のある仕様変更かどうか －将来の修繕費用の増加が予想される仕様変更かどうか ・設計仕様に対する責任の明確化 　－設計や工事監理に関する責任範囲を明確化しておく。
	③施工計画段階	・工事期間中に、使用制限又は使用不可となるものの確認と対策案の検討 ・安全面での影響の検討 －仮設足場を設置する場合の防犯対策、管理組合員立会検査時の保険対策など ・環境面での影響の検討 　－騒音,振動,臭気,ホコリ対策や作業員の喫煙,休憩場所の指定など ・各工事における諸官庁への届出,調整の必要性等の確認
	④施工段階	・計画段階で検討された対策の実施状況や、新たな問題点の有無の確認 ・居住者と管理組合、管理組合と施工会社間の連絡,調整
（2）管理委託契約とは別の個別業務	①修繕設計事務所、工事会社、工事監理事務所等の選定補助業務	・コンペ方式や見積合わせ方式により業者を選定する場合に、大規模修繕コンサルタントとして、「選定の基準作り」「参加会社への依頼・連絡業務」「見積徴収業務」「ヒアリングの設定業務」などを行います。
	②当社が修繕設計業務や工事監理業務そのものを依頼された場合	・提携事務所との共同作業により業務を行います。

4.長期修繕計画

　　　　マンションは年を経ることにより必ず劣化しますが、これらの経年による劣化等への対応としての計画修繕を、ある程度長期間にまたがって計画したものが長期修繕計画です。

　　　（1）対象

　　　　　管理組合が管理を行わなければならない共用部分を対象として計画します。

　　　（2）目的

①経年劣化や改修・改良への対応	将来25～30年の間に想定される修繕工事の内容を定めます。 修繕サイクルは次のようになります。 　イ）主に物理的劣化が多い新築から10～15年後 （第1回大規模修繕） 　ロ）機能的劣化、社会的劣化が生じる25～30年後 　　　（第2回大規模修繕） 　ハ）建替え・再生を視野に入れる時期 　　　（第3回大規模修繕）
②修繕積立金の設定及び見直し	そのための収支を検討し、資金計画を定めます。
③区分所有者の維持管理意識の向上	長期修繕計画への理解を通じて、区分所有者等の維持管理意識の向上を図るとともに修繕積立金や一時金徴収に対する理解を促します。

　　　　　当社では、原則として一級建築士がこれを策定します（ただし、マンション管理センター等のプログラムによる概算法を採用する場合を除きます。）

1.当社が顧問業務を受託する場合の管理組合のメリット

（1）二重コストの低減　
管理会社に業務を委託している管理組合でも、様々な理由によりマンション管理士に業務を依頼する場合があります。
しかし、管理会社に業務を委託した上で、さらにマンション管理士に顧問等の業務を委嘱するのは、中小の管理組合にとっては費用負担が重いといえます。
そこで両方を兼ね備えたマンション管理会社であれば、その費用を低減できます。当社に管理業務を委託しながら、いつでもマンション管理士の知恵を利用することができるわけです。

（2）経験豊かなマンション管理士
当社では原則としてマンション管理士である社員やプロデューサーがフロントマンになりますが、当社の社員やプロデューサーは単にマンション管理士というだけではなく、管理組合の顧問や相談員として経験を積んでおり、管理組合に対して適切なアドバイスができます。
　
2.コンサルティング業務のみの受託

当社はマンション管理士の集団としての特性を持っているため、管理業務ではなく純然たる顧問業務のみを受託することも可能であり、これは他の管理会社に見られない特色であると言えます。
現在、自主管理を行っている大規模マンションのサポートを行っています。
当社が顧問業務を受託する場合は次のようなメリットがあります。

（1）当社は法人であり、マンション管理士個人としてのサービスに伴う不安定さ（例えば品質のムラや継続性に対する不安感）が解消します。また、役員との相性が悪い場合や業務に不満がある場合などにも、担当者の変更が可能です。

（2）自主管理マンションでは、「自主管理疲れ」や「役員のなり手がいない」などの理由により、管理組合業務の一部（例えば会計業務）を自前での処理から委託に変更したい場合がありますが、管理業務も行える当社であればスムーズに部分委託をし、さらに段階的な拡大から全面的な委託にまでつなげることが可能です。

当社が管理業務を受託する場合には、コンサルティングの結果に応じてその管理組合に最適な「管理の仕組み」を構築します。

管理組合によって様々な形態があり、一概に決めることはできませんが、原則として事務管理業務と管理員業務を当社が受託し、それ以外の個別業務を以下に述べる分離発注方式を採用しバックマージンを排除することにより、管理費用の透明化と低減が可能になります。

1. 管理会社の利益とは
   
   管理会社の利益は管理委託契約上どのように表示されているのでしょうか。
   国土交通省では、管理組合とマンション管理業者が管理委託契約を締結する際の参考として「マンション標準管理委託契約書」というものを定めていますが、その中で定額委託業務費月額内訳として３つ例示されています。
   そこには管理会社の一般管理費と利益が「管理報酬」という形で明示されているものと、個別業務費の中に一般管理費と利益が含まれているものが示されています。
   実際の契約の中で「管理報酬」として明示されている場合は少ないですし、明示されていても管理会社の利益は程度の差はあれ個別業務費にも含まれています。
   これは建設業なども同様ですが、管理会社が業務として受託する場合は、危険負担、業者ディリバリー手間およびフロントマンの立会い経費などが加わるため、妥当な範囲であればやむを得ないコストとも言えるでしょう。
   これを透明化するためには、コスト+フィーという契約形式を取るか、分離発注方式を導入し管理組合から管理会社を経由せず専門業者へ直接発注する必要があります。
   
   
2. 問題なのは定額委託外の業務です
   
   マンションの維持管理のためには、定額委託業務（管理委託契約に基づき、月々定額を管理会社に支払って委託している業務）以外に発生する業務や工事が次々と必要になります。
   これを管理会社任せで発注すると高いものになってしまう場合があります。管理会社によってはここでのマージンを20～25％に設定しており、フロントマンのノルマになっているような会社もあります。大規模修繕ともなればこれは非常に大きな額になります。
   この場合、契約形式上は管理組合から専門業者への直接発注となっていても、管理会社のコントロール化にある専門業者であれば、バックマージンという形で月々管理会社に支払われるケースも少なくありません。
   
   
3. 当社では
   
   当社はできる限り分離発注方式によるコストの透明化をお勧めすると同時に、バックマージンを排除します。